Όπως είναι γνωστό το επίδομα ενοικίου 2019 αποκάλυψε μία σειρά από περιπτώσεις μισθώσεων χωρίς να υπάρχει καν κατατεθειμένο ηλεκτρονικό μισθωτήριο, συμβόλαια χωρίς να αναγράφεται καν το ακριβές μίσθωμα ή η διάρκεια της μίσθωσης, αλλά και περιπτώσεις ξεκάθαρης φοροδιαφυγής μέσα από την απόκρυψη εισοδήματοw.
Σε μεγάλο βραχνά έχει εξελιχθεί μέχρι τώρα η ύπαρξη (αλλά και το περιεχόμενο) του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου.
Το πρώτο ζήτημα, που έχει αναδειχθεί όλες αυτές τις ημέρες, έχει να κάνει με τη διάρκεια του μισθωτηρίου.
Χιλιάδες μισθωτήρια έχουν λήξει, ενώ σε άλλα -που παραμένουν «ενεργά»- η λήξη έρχεται πριν συμπληρωθούν έξι μήνες από την υποβολή της αίτησης. Όπως προκύπτει και από την κοινή υπουργική απόφαση για το επίδομα ενοικίου, το ηλεκτρονικό μισθωτήριο πρέπει να καλύπτει και το επόμενο εξάμηνο από τον μήνα της αίτησης. Έτσι, για όσους κάνουν την αίτηση μέσα στον Απρίλιο θα χρειαστεί να είναι καλυμμένος και ο Οκτώβριος.
Σε όσες περιπτώσεις δεν είναι εξασφαλισμένη η ύπαρξη του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου με τις απαιτούμενες προδιαγραφές (τις τελευταίες ημέρες υπάρχει συνεχής συνεργασία της ΗΔΙΚΑ με την ΑΑΔΕ για να επιλυθούν και άλλα ζητήματα που έχουν προκύψει με ηλεκτρονικά μισθωτήρια αορίστου χρόνου ή ομαδικά μισθωτήρια τα οποία αφορούσαν περισσότερα από ένα ακίνητα) απαιτείται συνεργασία του ενοικιαστή με τον ιδιοκτήτη.
Το γεγονός αυτό έχει επίσης δημιουργήσει εντάσεις, ειδικά στις περιπτώσεις που χρειάζεται ο ιδιοκτήτης να πληρώσει και πρόστιμο εκπρόθεσμης υποβολής του μισθωτηρίου. Λόγω του πλήθους των ερωτημάτων που ανέκυψαν, η ΑΑΔΕ προχώρησε μάλιστα πρόσφατα και σε επικαιροποίηση των ερωταπαντήσεων για το συγκεκριμένο θέμα.
Από αυτό το κείμενο προκύπτει ότι τα μισθωτήρια πρέπει να είναι ηλεκτρονικά εφόσον αφορούν μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την 1η/1/2014. Εφόσον η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά, τότε μπορεί να γίνει τροποποιητική δήλωση, η οποία μπορεί να αφορά τέσσερα στοιχεία: τη διάρκεια της μίσθωσης, το ύψος του μισθώματος, την ημερομηνία σύνταξης του συμφωνητικού, καθώς και τη συμπλήρωση ή μεταβολή στοιχείων που αφορούν το ενεργειακό πιστοποιητικό.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ θέμα ημερών είναι η επίλυση του προβλήματος σχετικά με την απειλή επιβολής προστίμων στις δηλώσεις παράτασης υφισταμένων μισθώσεων που έθεσε η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία είναι σε συνεχή επαφή με το Υπουργείο Οικονομικών.
Και αυτό γιατί η κατάθεση σήμερα, συμβάσεων παράτασης στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ με αναδρομική ισχύ από 1.1.2019, επισύρει πρόστιμα ύψους 100€ σε βάρος των εκμισθωτών, καθώς θεωρείται εκπρόθεσμη.
Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ
1.Η αρχική μίσθωση κύριας κατοικίας έχει εκ του νόμου ελάχιστη τριετή διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο (άρθρο 2 παρ. 1 Νόμου 1703/1987 (ΦΕΚ Α145) & παρ. 5 του αρ. 1 του ν. 2235/1994).
2.Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, αν έχει λήξει το συμβόλαιο και ο ενοικιαστής παραμένει στο ακίνητο τότε θεωρείται ότι η μίσθωση έχει ανανεωθεί για αόριστο χρόνο (άρθρο 611 του Αστικού Κώδικα: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται»).
3.Εφόσον συνεπώς όλες οι ισχύουσες μισθώσεις έχουν αυτόματη τριετή αρχική διάρκεια και στη συνέχεια παρατείνονται σιωπηρά και αυτόματα επ΄αόριστο ενόσω οι συμβαλλόμενοι δεν έχουν αντίρρηση, είναι παράνομη η επιβολή προστίμου για δήθεν παράλειψη καταχώρησης συμφωνίας παράτασης ήδη ισχύουσας και καταχωρημένης μίσθωσης.
4.Επιπλέον είναι σαφές ότι ουδεμία υφίσταται νομική υποχρέωση του εκμισθωτή να υπογράψει και καταχωρήσει οπωσδήποτε παράταση μιας μίσθωσης, ιδιαίτερα μάλιστα αν αποτέλεσμα θα είναι ο μεν ενοικιαστής να εισπράξει το επίδομα, ο δε ιδιοκτήτης να πληρώσει και πρόστιμο 100€ για αυτό!!!
Για τους λόγους αυτούς σας παρακαλούμε να διευκρινίσετε άμεσα με απόφαση ή εγκύκλιό σας ότι:
1. Δεν απαιτείται νέα καταχώρηση στην ΑΑΔΕ για τις νεώτερες μισθώσεις, ήτοι όσες έχουν καταχωρηθεί στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ με χρόνο έναρξης μετά την 1.10.2016. Πρόκειται για μισθώσεις που δεν έχουν συμπληρώσει ακόμη την τριετή νόμιμη διάρκειά τους και καλύπτουν ολόκληρο το διάστημα μέχρι την 30.9.2019.
2.Για τις παλαιότερες μισθώσεις, που έχουν συμπληρώσει την τριετία και έχουν ανανεωθεί σιωπηρά επ’ αόριστον, να μην επιβάλλονται πρόστιμα στους εκμισθωτές που καταχωρούν στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ την ανανέωσή τους, για όσο διάστημα υποβάλλονται οι αιτήσεις για τη χορήγηση του επιδόματος ενοικίου.
3.Γενικότερα το εμπρόθεσμο της υποβολής στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ, της παράτασης κάθε παλαιότερης μίσθωσης κύριας κατοικίας, θα πρέπει να κρίνεται με βάση την ημερομηνία της νέας συμφωνίας παράτασης και όχι την ημερομηνία λήξης του συμβατικού χρόνου στην οποία ανατρέχει.
