Σκάνδαλο με τις τιμές των ενοικίων συγκλονίζει την Αμερική. Το αμερικανικό υπουργείο Δικαιοσύνης παρενέβη και κατέθεσε μήνυση κατά της εταιρείας λογισμικού RealPage, με την κατηγορία ότι το λογισμικό της έδωσε στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα «εσωτερικής συνεννόησης» με στόχο την αύξηση των ενοικίων στις ΗΠΑ. Κανονική χειραγώγηση τιμών, δηλαδή.
Η αγωγή, την οποία συνυπογράφουν οι αρχές της Βόρειας Καρολίνα, της Καλιφόρνια, του Κολοράντο, του Κονέκτικατ, της Μινεσότα, του Ορεγκον, του Τενεσί και της Ουάσιγκτον, καταλογίζει στη RealPage ότι «διευκόλυνε μια συνωμοσία καθορισμού των τιμών» που εκτίναξε τα ενοίκια πέραν των δυνατοτήτων των πολιτών.
Η πρώτη μεγάλη αστική αντιμονοπωλιακή αγωγή
Πρόκειται για την πρώτη μεγάλη αστική αντιμονοπωλιακή αγωγή όπου ο ρόλος ενός αλγορίθμου στη χειραγώγηση των τιμών θεωρείται βασικός στην υπόθεση, όπως υπογράμμισαν αξιωματούχοι του υπουργείου Δικαιοσύνης.
«Οι Αμερικανοί δεν θα πρέπει να πληρώνουν υψηλότερα ενοίκια επειδή μια εταιρεία βρήκε έναν νέο τρόπο να παραβιάζει τον νόμο σε συνεργασία με τους ιδιοκτήτες», ανέφερε ο γενικός εισαγγελέας Μέρικ Γκάρλαντ.
Η εκπρόσωπος της RealPage, Τζένιφερ Μπόουκοκ, δήλωσε ότι η εταιρεία θα υπερασπιστεί «σθεναρά» την πολιτική της, υποστηρίζοντας πως το σύστημά της είναι σύννομο.
Η αγωγή συνιστά μία ακόμα προσπάθεια της αμερικανικής κυβέρνησης να θεσπίσει κανόνες για μία αγορά στην οποία εκτιμά πως γίνεται «κακόβουλη χρήση» της τεχνολογίας. Αγωγές έχουν κατατεθεί και σε βάρος των Google, Amazon, Meta και Apple για μονοπωλιακές πρακτικές που ζημιώνουν τους καταναλωτές.
Το «μαγικό» λογισμικό που ελέγχει τις τιμές
Το λογισμικό της RealPage, YieldStar, συλλέγει εμπιστευτικές πληροφορίες για ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες, που χρησιμοποιούν επί πληρωμή το λογισμικό, μοιράζονται πληροφορίες σχετικά με τα ενοίκια και τα ποσοστά πληρότητας. Με βάση αυτά τα δεδομένα, ένας αλγόριθμος προτείνει το ύψος του ενοικίου που θα πρέπει να ζητούν οι ιδιοκτήτες από τους ενοικιαστές. Σύμφωνα με την αγωγή, οι τιμές αυτές είναι συχνά υψηλότερες από ό,τι θα ήταν σε μια ανταγωνιστική αγορά.
Η RealPage κατηγορείται ακόμη ότι μονοπωλεί την αγορά λογισμικού που χρησιμοποιούν οι ιδιοκτήτες για να καθορίζουν τις τιμές των διαμερισμάτων. Ιδιοκτήτες και εταιρείες που αθροιστικά κατέχουν και διαχειρίζονται περίπου 3 εκατομμύρια ενοικιαζόμενα ακίνητα χρησιμοποιούν το λογισμικό της RealPage ενώ, σύμφωνα με την αγωγή, η εταιρεία έχει πρόσβαση σε εμπιστευτικές πληροφορίες για περισσότερα από 16 εκατομμύρια ακίνητα σε όλες τις ΗΠΑ.
Η RealPage, η οποία ανήκει στην εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων Thoma Bravo, διαφημίζει το λογισμικό της ως ένα εργαλείο που μπορεί να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να κερδίσουν επιπλέον 3% με 7%. Υποστηρίζει μάλιστα ότι το λογισμικό της χρησιμοποιείται σε περιοχές με σταθμούς μετρό σε όλη τη χώρα. Στην αγωγή της, η κυβέρνηση επικαλείται σχόλια στελεχών της RealPage, τα οποία έχουν περιγράψει το λογισμικό της εταιρείας ως εργαλείο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ώστε να αυξάνουν τις τιμές και να αποφεύγουν τον ανταγωνισμό.
Η εταιρεία πίσω από τη RealPage υπόσχεται στους ιδιοκτήτες ότι θα είναι σε θέση να εκμεταλλευτούν κάθε πιθανή ευκαιρία για αύξηση της τιμής του ενοικίου, ακόμα και σε φάσεις καθοδικής τάσης, υποστηρίζει η κυβέρνηση.
Είχαν γίνει καταγγελίες
Η RealPage είχε στο παρελθόν διαψεύσει τις καταγγελίες για παράνομη πρακτική, υποστηρίζοντας πως οι ιδιοκτήτες δεν είναι υποχρεωμένοι να αποδεχθούν τις προτάσεις του λογισμικού της. Σύμφωνα με τη RealPage άλλοι οικονομικοί παράγοντες, όπως η ελλιπής προσφορά κατοικιών, ευθύνονται για την αύξηση των ενοικίων σε εθνικό επίπεδο.
Σημειώνεται ότι πέρα από την τυπική έρευνα, με την εξέταση εσωτερικών εγγράφων, η κυβέρνηση ανέθεσε σε ειδικούς να αναλύσουν τον κώδικα στον οποίο βασίζεται η RealPage για τον καθορισμό των μισθωμάτων, όπως γνωστοποίησε ο Τζόναθαν Κάντερ, επικεφαλής του τμήματος αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας του υπουργείου Δικαιοσύνης, σε συνέντευξη Τύπου την Παρασκευή (23/8).
Το κόστος της στέγασης έχει αναδειχθεί σε κορυφαίο πολιτικό ζήτημα ενόψει των προεδρικών εκλογών του Νοεμβρίου. Οι αυξήσεις των ενοικίων αποτέλεσαν μοχλό του ασυνήθιστα υψηλού πληθωρισμού. Η αύξηση των ενοικίων σε εθνικό επίπεδο είχε κορυφωθεί στις αρχές του 2022, σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 16%, σύμφωνα με στοιχεία από τον ιστότοπο ακινήτων Zillow.
«Είχαμε για πολλά χρόνια μεγάλη αύξηση στις τιμές των κατοικιών», παρατηρεί ο Σάντιπ Βαχίζαν, νομικός διευθυντής στο ινστιτούτο Open Markets, μια ομάδα έρευνας που επικεντρώνεται σε θέματα αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας. «Δεν είναι μόνο ένας παράγοντας που ευθύνεται για την αύξηση των ενοικίων, αλλά νομίζω ότι η RealPage είναι από τους υποτιμημένους παράγοντες».
Οι αναφορές από την Κάμαλα Χάρις
Σε πρόσφατη ομιλία της, η αντιπρόεδρος των ΗΠΑ και υποψήφια των Δημοκρατικών Κάμαλα Χάρις, αναφέρθηκε σε συμπαιγνία εταιρειών – ιδιοκτητών ακινήτων, μεταξύ άλλων και μέσω λογισμικών που καθορίζουν τις τιμές, ανεβάζοντας το κόστος ενοικίασης.
Τον περασμένο Νοέμβριο, ο γενικός εισαγγελέας της Περιφέρειας της Κολούμπια Μπράιαν Σβαλμπ μήνυσε τη RealPage και 14 από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή. Πρόκειται για την πρώτη σχετική μήνυση από δημόσια υπηρεσία. Τον Φεβρουάριο ακολούθησε ο γενικός εισαγγελέας της Αριζόνα, Κρις Μέγιες, ο οποίος κατηγόρησε τη RealPage και εννέα ιδιοκτήτες για συνωμοσία με σκοπό την αύξηση των ενοικίων για εκατοντάδες χιλιάδες ενοικιαστές στις περιοχές του Φοίνιξ και της Τούσον.
Οι ρυθμιστικές αρχές εξετάζουν ευρύτερα τον αντίκτυπο των αλγορίθμων στις τιμές σε όλους τους κλάδους την οικονομία. Εταιρείες ενοικίασης μεταφορικών μέσων χρησιμοποιούν παρόμοια προγράμματα και ουκ ολίγες φορές ανεβάζουν αιφνιδιαστικά τις τιμές όταν αυξάνεται η ζήτηση. Σε κολέγια, διοικητικοί υπάλληλοι υπολογίζουν τα ποσά που πρέπει να προσφέρουν στους αιτούντες οικονομική βοήθεια, ακολουθώντας αντίστοιχη πρακτική.
Εκτός από την αγωγή κατά της RealPage, το υπουργείο Δικαιοσύνης και η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Εμπορίου έχουν προβεί σε παράλληλες αγωγές σε βάρος ξενοδοχείων που κατηγορούνται ότι «συνεννοήθηκαν» μέσω αλγορίθμων, για τον καθορισμό των τιμών.
Η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Εμπορίου ξεκίνησε τον Ιούλιο μια έρευνα σχετικά με το πώς οι εταιρείες χρησιμοποιούν τα δεδομένα των πελατών για τον καθορισμό των τιμών. Ζήτησε από οκτώ εταιρείες να εξηγήσουν την πολιτική τους, συμπεριλαμβανομένων των Mastercard και JPMorganChase και των συμβουλευτικών κολοσσών McKinsey & Company και Accenture.
Η αναπληρώτρια γενική εισαγγελέας των ΗΠΑ Λίζα Μονακό υπενθύμισε πως οι αλγόριθμοι δεν λειτουργούν σε πλαίσιο ανομίας. «Εξάλλου, οι άνθρωποι τους δημιουργούν. Οι νόμοι μας θα ισχύουν πάντα για τους ανθρώπους πίσω από τις μηχανές και τις εταιρείες πίσω από τους αλγορίθμους».
